Tại các thành phố lớn vẫn còn nhiều diện tích đất nông nghiệp xen kẹt. Ảnh minh họa

Tan giấc mộng kiếm bạc tỷ từ đất lúa ở ngoại thành

Đầu năm 2022, nghe theo tư vấn của nhiều môi giới, anh Đức Hà (ngụ tại quận 12, TP. HCM) tìm đất nông nghiệp ở khu vực huyện Củ Chi. Anh Hà cho biết đã chọn mua hơn 4.000 m2 ruộng lúa đang được chủ đất canh tác với giá chỉ 1,8 tỷ đồng. Theo lời môi giới thì chỉ cần để tới đầu năm 2023 thì giá sẽ tăng gấp đôi.

Tuy nhiên, để mua được đất trồng lúa không dễ, phải đáp ứng điều kiện là cá nhân phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp và hộ gia đình cũng phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trong khi anh Hà lại có hộ khẩu TP. HCM, chưa sản xuất nông nghiệp bao giờ. Môi giới đã chỉ chiêu dùng hộ khẩu cũ ở quê Tiền Giang để anh Hà hợp thức hóa giấy tờ mua đất lúa.

“Đất lúa giá rẻ, tôi tính toán đầu tư chờ thời, đón đầu quy hoạch kiếm lãi. Nếu được chuyển đổi lên khu dân cư, khi đó giá sẽ tăng gấp ba là trong tầm tay, nhưng không ngờ giờ không bán nổi, tôi đang ngược xuôi tìm cách canh tác kẻo lo bị thu hồi”, anh Hà giãi bày.

Cũng ham lãi nên chấp nhận rủi ro, ông Bùi Huy (quận 8) cũng mua đất trồng lúa nhưng lại nhờ chính chủ cũ ở Hóc Môn đứng tên. Bốn công (4.000 m2) đất trồng lúa ông mua vào thời điểm tháng 3/2022 với giá 3 tỷ đồng, vay ngân hàng 50%, cò đất cho biết có thể bán được gần 4 tỷ đồng vào cuối năm 2022. Nhưng giờ ông Huy cũng bị mắc cạn và được thông báo nếu đất trồng lúa mà để hoang hóa là sẽ bị thu hồi. “Tôi đành phải thuê đúng ông chủ cũ lo trồng lúa giúp. Ông ấy nói trồng lúa ở đây cho vui thôi, thu hoạch không đáng với công sức, tôi phải trả thêm tiền nhân công cả năm tốn tới vài chục triệu đồng”, ông Huy cho hay.

Chị Tống Hải Đường, một môi giới lâu năm ở quận Bình Tân cho hay, năm 2022, nhà đầu tư cá nhân tìm mua đất trồng lúa không chỉ ở các huyện Củ Chi, Hóc Môn (TP. HCM) mà còn tìm đến một số huyện của Long An gần TP. HCM như Cần Giuộc, Đức Hòa, Thủ Thừa, Bến Lức… Vào cuối năm 2022 thì họ đầu tư xa hơn như các huyện Đức Huệ, Thạnh Hóa… (Long An) hay Tây Ninh.

“Khóc dở’ với đất lúa ở trung tâm

Huyện ngoại thành ở TP. HCM có đất lúa là hiển nhiên, nhưng đến các quận nội thành san sát nhà phố, nhà hàng, khách sạn 5 sao mà vẫn còn nhà đầu tư thuê nhân công để trồng lúa giữ đất thì... không tin nổi. Nhưng, đó là sự thật ở quận sầm uất như Bình Thạnh hay TP. Thủ Đức. Thống kê mới đây của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM khiến nhiều người “bật ngửa”, vì đất “được xem là đất lúa” vẫn tồn tại ở quận Bình Thạnh (123 ha), TP. Thủ Đức (885 ha).

Một môi giới ở quận Bình Thạnh cho hay, do giá rẻ nên đầu năm 2022 nhà đầu tư cá nhân rộ lên phong trào mua đất trồng lúa ở Bình Thạnh. Nhiều đại gia “xuống tiền” cả chục tỷ đồng để sở hữu 10 -15 công đất nhưng bị xé thành nhiều mảng lẻ. Tuy nhiên đến đầu năm 2023 thì các nhà đầu tư buộc phải học cách làm nông dân bởi chưa biết bao giờ mới bán nổi đất trồng lúa.

Chị Đào Ngọc Mỹ, một nhà đầu tư cá nhân ở quận 1 sở hữu nhiều mảnh đất trồng lúa ở Bình Thạnh sau khi học cách làm nông dân để quản lý việc canh tác than vãn: “Nếu như các tỉnh khác đạt năng suất 5 - 6 tấn/ha, thì tại TP. HCM chỉ được hơn 2 tấn/ha. Nhiều tỉnh hình thành cánh đồng lớn đã dùng đến máy bay để phun thuốc, trong khi nông dân ở TP. HCM thì làm thủ công do ruộng lúa nhỏ, manh mún, lại thiếu hệ thống sơ chế sau thu hoạch. Tôi đã hiểu tại sao nông dân bỏ ruộng, thậm chí tìm mọi cách móc nối với môi giới để thổi giá, bán nhanh đất lúa”.

Theo tính toán của chị Mỹ, hiện thu nhập từ trồng lúa ở Bình Thạnh hay TP. Thủ Đức chỉ khoảng 20 - 25 triệu đồng/ha, không đủ vốn giống, phân bón và nhân lực trong khi tỉnh nghèo ở Đồng bằng sông Cửu Long cũng thu nhập gấp ba lần. “Mắc kẹt đất trồng lúa chỉ còn cách bỏ tiền túi ra trả thêm cho nông dân làm nông thì yên tâm không bị thu hồi đất”, chị Mỹ cho hay.

Khốn khổ hơn, anh Hữu Phong, một nhà đầu tư mua đất trồng lúa ở TP. Thủ Đức còn phải làm hồ sơ xin xây dựng công trình phụ trợ sau thu hoạch như nhà kho, chòi canh vì sợ bị mất trộm thành phẩm thu hoạch. Thế nhưng mới đây, Sở Xây dựng TP. HCM thông báo, việc xây dựng này bị yêu cầu buộc phải dừng lại do không phù hợp với quy định của Luật Xây dựng và Luật Đất đai.

Theo quy định, thì các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp phải xây dựng trên đất nông nghiệp, nhưng đất nông nghiệp lại… không được cấp phép xây dựng nếu chưa xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lập dự án đầu tư và được chấp thuận chủ trương đầu tư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. “Thật khó tưởng tượng đầu tư vào đất nông nghiệp ở TP. HCM lại rắc rối như vậy, và dễ hiểu khi nông dân không phân lô, xẻ nền bán đất đến mức báo động. Nhiều nhà đầu tư cá nhân nghe theo lời cò đất đua nhau lướt sóng là nguy cơ “chôn vốn” mà còn rất đau đầu”, anh Phong chia sẻ.

Cẩn trọng rủi ro pháp lý

Theo luật sư Trần Mạnh Thắng, (Đoàn Luật sư TP. HCM), theo quy định tại Điều 32 Nghị định 91/2019 (sửa đổi, bổ sung Nghị định 04/2022) về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì các hành vi không sử dụng đất trồng cây hằng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng trong thời hạn 24 tháng liên tục mà không thuộc trường hợp bất khả kháng thì sẽ bị xử phạt. Ngoài ra, trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai.

Còn theo ông Tô Huy Hùng, trưởng phòng pháp chế của Công ty tư vấn bất động sản Minh Anh (quận 12) thì việc chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không đơn giản, phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, khi mua đất phải có sổ đỏ rõ ràng và còn đang canh tác. Mua đất lúa còn nên chọn những vị trí nằm gần đường giao thông nếu không việc rao bán lại hoặc xây dựng nhà ở, công trình sau khi đã xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất khó khăn. Tóm lại, mua đất trồng lúa không “ngon ăn” như nhiều nhà đầu tư mơ tưởng. “Nếu không phải là người dân địa phương, không am hiểu nghề nông và nắm chắc quy hoạch thì cần cẩn trọng kẻo nguy cơ “chôn vốn” và chuốc thêm mệt mỏi”, ông Hùng khuyến nghị.