Nội dung vụ án

Theo thỏa thuận, bà Thắm và ông Thanh chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Kim Thoa một phần đất đất nông nghiệp, diện tích (12 m x 23 m) thuộc một phần thửa đất số 300, tổng diện tích 1.319 m2, tại xã Lộc Châu, TP Bảo Lộc. Ngày 13/5/2018, vợ chồng bà Thắm và bà Thoa lập Giấy nhận tiền cọc, nội dung: Vợ chồng bà Thắm nhận số tiền cọc của bà Thoa là 230.000.000 đồng và bà Thắm có trách nhiệm tách thửa trong vòng một tháng. Nhưng sau đó bà Thoa nói có quen biết nên đề nghị vợ chồng bà Thắm, ông Thanh giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho bà Thoa để làm thủ tục tách thửa.

Tuy nhiên qua tìm hiểu, vợ chồng bà Thắm và bà Thoa mới biết là thửa đất trên không thể tách thửa được. Sau đó bà Thắm yêu cầu bà Thoa trả lại GCNQSDĐ và sẽ trả lại đầy đủ số tiền cọc đã nhận nhưng bà Thoa cố tình trốn tránh, không thực hiện. Do đó, bà Thắm, ông Thanh buộc phải khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên: Giấy nhận tiền cọc vô hiệu; bà Thoa trả lại bản chính GCNQSDĐ, đồng thời trả lại cho bà Thoa số tiền đặt cọc là 230.000.000 đồng.

Khu đất chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Thắm và bà Thoa

Ngày 26/8/2020, TAND TP Bảo Lộc xét xử vụ án. Theo Bản án số 15/2020/DS-ST về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc, do Thẩm phán Huỳnh Nguyễn Thanh Trúc chủ tọa phiên tòa đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Thắm; tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2018 giữa ông Nguyễn Kim Thanh, bà Phạm Thị Kim Thắm với bà Nguyễn Thị Kim Thoa là vô hiệu. Buộc bà Thoa có trách nhiệm trả cho ông Thanh và bà Thắm bản chính GCNQSDĐ AO 118680 do UBND thị xã Bảo Lộc cấp.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, bà Thoa làm Đơn kháng cáo lên TAND tỉnh Lâm Đồng. Ngày 17/11/2020, TAND tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm vụ án số 148/2020/DS-PT về việc tranh chấp hợp đồng dân sự, do thẩm phán Huỳnh Châu Thạch làm chủ tọa phiên tòa: Nhận định Giấy nhận tiền cọc có hiệu lực pháp luật, nên đã buộc bà Thắm, ông Thanh phải trả cho bà Thoa tổng cộng số tiền là: 460.000.000 đồng (bao gồm tiền cọc: 230.000.000 đồng và tiền phạt cọc 230.000.000 đồng).

Có dấu hiệu áp dụng không đúng luật!

Bản án phúc thẩm nhận định giấy xác nhận đặt cọc ngày 13/5/2018 hợp pháp là trái với quy định của pháp luật.

Giấy nhận tiền cọc giữa vợ chồng bà Thắm và bà Thoa được kí ngày 13/5/2018 là giao dịch dân sự, nhưng bị vô hiệu về nội dung vì vi phạm điều cấm. Phần đất 276m2 mà bà Thắm và bà Thoa thỏa thuận trong Giấy xác nhận đặt cọc không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật. Cụ thể: Phần đất trên không đủ điều kiện tối thiểu để tách thửa, đồng thời phần đất trên cũng không giáp đường đi.

Tại điểm c, Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật”. Và Hội đồng xét xử phiên tòa phúc thẩm cho rằng, giấy nhận tiền cọc là một hợp đồng dân sự thì cũng bị vô hiệu về mặt hình thức.

Tại Khoản 2, Điều 119 Bộ luật Dân sự quy định: “ Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng kí thì phải tuân theo quy định đó”. Như vậy, giao dịch giấy nhận tiền cọc giữa ông Thanh và vợ là bà Thắm và bà Thoa là không đúng quy định trên, giao dịch này bị vô hiệu về hình thức .

Quyết định của Bản án số 148/2020/DS-PT đã không căn cứ tuyên buộc ông Thanh, bà Thắm có trách nhiệm thanh toán cho bà Thoa số tiền 460.000.000 đồng là không có căn cứ pháp luật. Vì lẽ, khi làm giấy nhận tiền cọc, ông Thanh và bà Thắm đưa bản chính GCNQSDĐ cho bà Thoa để làm thủ tục tách thửa. Nhưng khi làm thủ tục tách thửa, thì được biết thửa đất 300 này không có đường đi, nếu muốn tách thửa phải điều chỉnh để có đường đi.

Trong Bản án số 148/2020/DS-PT, đối tượng của việc tranh chấp này là thửa đất giữa bà Thắm chuyển nhượng diện tích (12 m x 23 m) chiều dọc trong GCNQSDĐ số AO 118680 do ông Thanh và bà Thắm đứng tên được UBND thị xã Bảo Lộc cấp ngày 12/12/2007. Đối tượng của hợp đồng đã không thực hiện được, nên việc thực hiện hợp động bị vô hiệu là hoàn toàn hợp lí.

Tại Khoản 1, Điều 408, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”. Theo điểm d, Khoản 1, Mục I, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình: “Trong trường hợp hướng dẫn tại các điểm a và c mục I.1 này nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.

Như vậy, khi ra quyết định bản án trên, Tòa án cấp phúc thẩm đã không căn cứ trên những quy định của các điều luật viện dẫn trên đây (thể hiện áp dụng không đúng điều luật), mà vẫn tuyên buộc vợ chồng bà Thắm, ông Thanh trả cho bà Thảo 230.000.000 đồng tiền cọc cùng 230.000.000 đồng tiền phạt tiền cọc = 460.000.00 đồng là không có cơ sở. Chưa kể, trong khi đó, hiện nay bà Thoa vẫn chưa trả bản gốc GCNQSDĐ cho ông Thanh và bà Thắm.

Từ những lẽ trên đây, cho thấy bà Phạm Thị Kim Thắm và ông Nguyễn Kim Thanh có cơ sở trông chờ một quyết định Giám đốc thẩm công tâm và đúng pháp luật!