Dự án 110 căn biệt thự của CTCP Đầu tư BĐS Hưng Lộc Phát có đất công xen cài sẽ được "cởi trói" theo Nghị định 148.

Không đấu giá đất xen cài

Theo Nghị định 148, những thửa đất xen kẽ trong các dự án BĐS sẽ không phải thông qua đấu giá mà được giao, cho thuê. Quy định mới này được kỳ vọng tháo gỡ cho hàng ngàn dự án BĐS đang “trùm mền” vì vướng đất xen kẽ. Cụ thể, từ ngày 8-2-2021, để được giao đất, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng 5 tiêu chí. Thứ nhất, đất thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định. 

Thứ hai, đất có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh. 

Thứ ba, đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Thứ tư, không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai. 

Thứ năm, đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Nghị định nêu rõ, ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng, thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp thửa đất nhỏ hẹp có từ 2 người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng, phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất và chỉ giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có 1 người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất. Đồng thời, phải căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ. Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định. 

Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất người sử dụng đất liền kề đang sử dụng. Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp, thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 125 và Điều 126 của Luật Đất đai. Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành.
 

Kỳ vọng thoát “ách” thủ tục

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho biết nhiều năm qua hiệp hội đã có văn bản gửi UBND TP trình bày về vướng mắc phổ biến của nhiều dự án BĐS có quỹ đất rạch, bờ đất, đường xen cài rải rác, bất định hình bên trong. Tổng diện tích các thửa đất nhỏ hẹp này thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% diện tích dự án. Các diện tích đất công này không tập trung mà nằm rải rác trong các thửa đất của dự án, bao gồm đất có nguồn gốc từ rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực và đất lưu không... 

Cũng theo ông Châu, chính vì các thửa đất nằm rải rác trong các dự án BĐS này nên chủ đầu tư chưa thể thực hiện các thủ tục pháp lý để trả sổ đỏ cho người mua nhà. Do những vướng mắc về thể chế pháp luật, tại TPHCM, từ tháng 12-2015 đến tháng 9-2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai vì bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng. Một số trường hợp muốn tháo gỡ UBND TP phải báo cáo, xin ý kiến Bộ Tài nguyên - Môi trường cho từng trường hợp cụ thể nên rất mất thời gian, cũng như không đủ cơ sở để giải quyết chung cho các dự án khác. Các vướng mắc pháp lý này đã làm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở sụt giảm rất lớn trong các năm qua. 

Ông Nguyễn Văn Bình, Phó Tổng giám đốc CTCP BĐS Hưng Lộc Phát, cho rằng nghị định mới ban hành sẽ là cơ sở để giải quyết các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, dự án BĐS, giúp khai thông bế tắc cho hàng ngàn dự án nhà ở trong cả nước, vừa đảm bảo không làm thất thoát tài sản công (đất đai), vừa tạo điều kiện để các nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án. Nghị định 148 không chỉ giúp hàng ngàn dự án thoát khỏi bế tắc pháp lý, còn ngăn ngừa được thất thoát tài sản nhà nước. Đây là căn cứ pháp lý giúp cán bộ công chức chuyên ngành đất đai, quy hoạch có cơ sở thực thi công vụ, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.