Long An: Dự án Khu dân cư Đức Hòa Đông đang “lách luật” để huy động vốn

Sau bài viết của Tạp chí Doanh nghiệp và Tiếp thị về việc huy động vốn bằng hình thức "Giấy xác nhận tiền thành ý" để thu 50 triệu đồng/lô/nền tại dự án Khu dân cư Đức Hòa Đông do Công ty Cổ phần bất động sản Đức Hòa Đông làm chủ đầu tư thì Sở Xây dựng tỉnh Long An đã lên tiếng. 

Cụ thể, ngày 7/1, Sở Xây dựng tỉnh Long An có Văn bản số 39/SXD-NBĐS về việc cung cấp thông tin cho Tạp chí Doanh nghiệp và Tiếp thị do Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An - Nguyễn Minh Hùng ký ngày 6/1/2022. Theo đó, Sở Xây dựng tỉnh Long An khẳng định, hiện tại Dự án Khu dân cư Đức Hòa Đông chưa hoàn thành việc thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nên dự án Khu dân cư Đức Hòa Đông chưa đủ điều kiện mở bán bất động sản theo quy định tại Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP và các quy định khác có liên quan. Đặc biệt, dự án Khu dân cư Đức Hòa Đông chưa có ý kiến của Sở Xây dựng về việc huy động vốn hay bán bất động sản theo quy định.

Về việc dự án Khu dân cư Đức Hòa Đông chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nhưng đã mở bán, huy động vốn bằng hình thức "Giấy xác nhận tiền thành ý", với mỗi nền 50 triệu đồng, Sở Xây dựng Long An cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở không có quy định việc giữ chỗ…, do đó nội dung này là do thỏa thuận giữa các bên theo Luật Dân sự, không thuộc phạm vi quản lý của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định: "Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có văn bản thông báo cho cơ quan Nhà nước cấp tỉnh về việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua". 

Tuy Sở Xây dựng Long An khẳng định dự án Dragon Pearl không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này, song hình thức thỏa thuận bằng "Giấy xác nhận tiền thành ý" để thu tiền của khách mua về bản chất là chủ đầu tư đang "lách luật" để huy động vốn. Nói cách khác, chủ đầu tư đang cần một số tiền ứng trước của khách mua trong khi dự án chưa tiến hành xây dựng nên việc rủi ro về phía khách hàng trong giao dịch này rất cao, thậm chí có thể mất trắng tiền khi dự án "có vấn đề".

Vào giữa tháng 12/2021, dự án Dự án Dragon Pearl tại xã Đức Hòa Đông, huyện Đức Hòa (Long An) do Công ty Cổ phần bất động sản Đức Hòa Đông làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Phúc Thịnh Land phân phối, được quảng cáo rầm rộ và ký nhận đặt cọc giữ chỗ bằng hình thức "Giấy xác nhận tiền thành ý". Đây là "chiêu mới" để huy động vốn khi dự án chưa được phép mở bán vì tại thời điểm này, chưa có bất kỳ hạng mục nào của dự án được triển khai (?). Mọi hạng mục đều còn ngổn ngang, thậm chí gần như… bỏ hoang, cây cỏ mọc lan tràn ngay trên đất dự án.

Địa điểm xây dựng dự án hiện mới chỉ là bãi đất trống, cây mọc um tùm, cơ sở hạ tầng, các hạng mục của dự án vẫn ngổn ngang, chưa được hoàn thiện. Ngoại trừ những tuyến đường được bơm cát, đổ đá để làm đường đi...

Tại buổi làm việc với báo chí, ông Vy Minh Trường, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Phúc Thịnh Land, khẳng định dự án đang trong quá trình hoàn thiện giấy tờ pháp lý, chưa được phép mở bán. Do đó, việc thu tiền chỉ là giao dịch đặt chỗ cho khách hàng muốn có vị trí tốt! Dù vậy, ông Trường cũng không đưa ra một khuyến cáo nào tới những khách hàng đang có ý định mua đất nền tại dự án về hình thức đặt chỗ này.

Luật sư Trần Đình Dũng - Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, chỉ có loại Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở - tài khác gắn liền với đất, mua bán căn hộ, khi đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào giao dịch, là đúng quy định pháp luật. Còn lại các loại hợp đồng, văn bản giao dịch khác khi chưa đủ điều kiện như nói trên, đều là trái quy định pháp luật. Trong kinh doanh dự án bất động sản, không có loại văn bản nào xác lập để nhận tiền gọi là "Giấy xác nhận tiền thành ý". 

Ngoài ra, do điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật buộc các chủ đầu tư phải hoàn tất mới có quyền xác lập hợp đồng kinh doanh nên hiện nay nhiều doanh nghiệp cố tình "lách luật" để huy động vốn. Đó là các loại giao dịch ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán tương lại… hoặc các hình thức bằng văn bản giao dịch khác nhưng thực chất đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án.