Đồng Nai có "xé rào" cấp Quyết định chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư Lộc An Mới?

Như chúng tôi đã thông tin, dự án Khu dân cư Lộc An Mới tọa lạc tại xã Lộc An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, do Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Bất động sản Ý Ngọc Bình Thuận (Công ty Ý Ngọc Bình Thuận) làm chủ đầu tư.

Dự án có diện tích khoảng 11.150,1m2. Trong đó, 10.690,1m2 thuộc chức năng quy hoạch đất ở tại nông thôn và 460m2 thuộc đất trồng cây lâu năm. Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án khoảng 15 tỷ đồng.

Khu dân cư Lộc An Mới chỉ xây dựng duy nhất 1 con đường trục chính đi vào dự án, nhưng Công ty Long Phát đã thu của khách hàng lên đến 95% giá trị hợp đồng.

Đến thời điểm hiện tại, dự án này đang được Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Long Phát (Công ty Long Phát) trụ sở tại số 3 Cửu Long, phường 2, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh, chào bán ra thị trường thông qua Hợp đồng hợp tác phát triển dự án số 05/HĐPTDA/YNBT-LP ngày 10/10/2018 với Công ty Ý Ngọc Bình Thuận.

Dựa vào Hợp đồng hợp tác phát triển dự án này, Công ty Long Phát đã tiến hành chào bán, thu tiền của khách hàng thông qua “Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đối với quyền sử dụng lô đất  thuộc Khu dân cư Lộc An Mới” và thu từ 60% - 95% giá trị hợp đồng.

Tuy nhiên, như chúng tôi đã đề cập, trao đổi với PV, bà Nguyễn Thị Phương Tâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty Ý Ngọc Bình Thuận khẳng định, hiện công ty của bà chưa ghi nhận bất cứ giao dịch nào phát sinh từ dự án Khu dân cư Lộc An Mới. Điều này có nghĩa, công ty Long Phát đang qua mặt chủ đầu tư, bán “chui” dự án Khu dân cư Lộc An Mới?

Đáng chú ý, trong hợp đồng hợp tác giữa công ty Long Phát và công ty Ý Ngọc Bình Thuận, có rất nhiều điều khoản lạ lùng, trái với Luật kinh doanh bất động sản đang có hiệu lực vào thời điểm đó (Chúng tôi sẽ thông tin kỹ hơn ở bài sau). Trong khuôn khổ bài viết này, chúng tôi sẽ chỉ đề cập đến những “khúc mắc” về pháp lý của dự án.

Theo thông tin mà PV có được, ngày 31/8/2018, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành văn bản số 3116/QĐ-UBND về việc Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư Lộc An Mới cho Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Bất động sản Ý Ngọc Bình Thuận.

Đến ngày 4/10/2018, Công ty Ý Ngọc Bình Thuận cũng đã được Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp Giấy phép quy hoạch số 27/GPQH để lập dự án đầu tư xây dựng khu dân cư Lộc An Mới.

Theo giấy phép quy hoạch này, dự án có quy mô dân số khoảng 200 người, với tính chất là đầu tư xây dựng mới khu dân cư tại xã Lộc An, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, gắn kết đồng bộ với các khu vực lân cận. Dự án có mật độ xây dựng (nhà liên kế vườn) 70-80%, với chiều cao, tầng cao khoảng 2-4 tầng (≤ 20m).

Thế nhưng, điều bất ngờ, là dù đã có Chủ trương đầu tư và Giấy phép quy hoạch, nhưng phải đến cuối tháng 10/2018, Công ty Ý Ngọc Bình Thuận mới có đất để thực hiện dự án.

Giấy cam kết do ông Nguyễn Văn Tuấn, chủ sở hữu của thửa đất số 18, tờ bản đồ số 9 (khu đất được phê duyệt thực hiện Khu dân cư Lộc An Mới) ký ngày 23/10/2018.

Cụ thể, ngày 23/10/2018, ông Nguyễn Văn Tuấn, chủ sở hữu của thửa đất số 18, tờ bản đồ số 9 (khu đất được phê duyệt thực hiện Khu dân cư Lộc An Mới) mới làm giấy cam kết gửi UBND huyện Long Thành, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Tài nguyên & Môi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Thành về việc đồng ý cho công ty Ý Ngọc Bình Thuận thực hiện việc thu hồi đất, xây dựng dự án trên khu đất này.

Điều này có nghĩa, gần 2 tháng kể từ khi được cấp Quyết định chủ trương đầu tư và sau 20 ngày kể từ khi có giấy phép quy hoạch, công ty Ý Ngọc Bình Thuận mới có đất và tài liệu để xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.

Trong khi đó, Quyết định chủ trương đầu tư do UBND tỉnh Đồng Nai cấp ngày 31/8/2018 có ghi rõ căn cứ để ban hành Quyết định này là dựa trên Luật Đầu tư 2014. Tuy nhiên, theo điểm đ khoản 1 Điều 33 của Luật đầu tư 2014 quy định rất rõ về hồ sơ dự án đầu tư phải có: “đề xuất nhu cầu sử dụng đất; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án”.

Căn cứ theo quy định này và những gì chúng tôi thu thập được, thì tại thời điểm UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định chủ trương đầu tư cho dự án khu dân cư Lộc An Mới, công ty Ý Ngọc Bình Thuận vẫn chưa thể có “bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án”.

Do đó, vấn đề được đặt ra là có hay không việc hồ sơ dự án đầu tư chưa đảm bảo đầy đủ theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhưng vẫn được UBND tỉnh xem xét và ban hành Quyết định đầu tư? Và điều này dẫn đến hệ quả, là công ty Long Phát rầm rộ chào bán và thu tiền của khách hàng bất chấp các quy định của pháp luật?