Mấy hôm nay, chủ đề nóng của giới tài chính là về khu đất mới trúng thầu tại Thủ Thiêm, TP HCM. "Nhà báo thấy khu đất giá trị nào ở các tỉnh thành mà không thế chấp tại ngân hàng để vay tiền không?", vị sếp ngân hàng trả lời câu hỏi của tôi bằng một câu hỏi.

Đất đai, nói chính xác là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, đang nằm ở ngân hàng dưới dạng thế chấp rất nhiều. Hàng thập kỷ qua, theo thống kê dựa vào báo cáo tài chính công khai của các ngân hàng giá trị quyền sử dụng đất chiếm 60% đến 70% tổng giá trị tài sản thế chấp. Và nó đảm bảo cho số tiền mà các nhà băng cho vay chừng 50% tổng dư nợ.

Để dễ hình dung, cứ 100 đồng ngân hàng cho khách hàng vay thì 50 đồng được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, còn lại là các tài sản khác ngoài đất. Hiện nay, tổng dư nợ cho vay của tất cả các nhà băng ước tính 10 triệu tỷ đồng, theo số liệu từ cơ quan quản lý, thì tổng giá trị quyền sử dụng đất ít nhất 5 triệu tỷ đồng.

Đại diện một số nhà băng cho biết, thông thường khi khách hàng thế chấp nhà, đất để vay tiền, ngân hàng định giá tài sản đó thấp hơn giá thị trường 20% - 30% và cho vay số tiền tương đương 50% - 70% giá trị định giá. Đây là cách để đảm bảo an toàn cho ngân hàng.

Định giá đất không bao giờ dễ dàng. Đơn giản vì giá bất động sản luôn biến động. Khu đất mới trúng thầu tại Thủ Thiêm, nếu định giá trước ngày đấu giá, nhiều ngân hàng có thể lấy giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng làm căn cứ cho vay. Số tiền vay được có khả năng bằng 70% giá khởi điểm, tức 2.059 tỷ đồng. Sau trúng thầu, doanh nghiệp đặt cọc rồi, ngân hàng có thể lấy giá trúng thầu làm căn cứ cho vay.

Trong trường hợp ngân hàng đồng ý cho vay 50% giá trúng thầu, chủ khu đất được vay 12.250 tỷ đồng, gấp sáu lần mức vay dựa trên giá khởi điểm. Ngân hàng còn cho vay nhiều hơn, tùy khẩu vị rủi ro của họ.

Với mức giá 2,4 tỷ đồng, tương đương hơn 104.000 USD mỗi mét vuông, cao thuộc hàng top thế giới, câu hỏi đặt ra là: Ai đang có trong tay 24.500 tỷ đồng tiền tươi thóc thật để nộp đủ sau 60 ngày trúng đấu giá mảnh đất ở thủ Thiêm?

Nhìn vào báo cáo tài chính công khai, những "cánh chim đại bàng" của nền kinh tế Việt Nam như Vinamilk, Hoà Phát, Viettel, một số ngân hàng lớn... cũng không dễ có nhiều tiền mặt đến thế.

Vốn điều lệ của sáu ngân hàng thương mại cổ phần gồm Bản Việt, Quốc Dân, Kiên Long, Việt Nam Thương tín, Việt Á, Sài Gòn Công thương cộng lại không đủ mua mảnh đất Thủ Thiêm nêu trên. "Và 24.500 tỷ đồng ngang ngửa một nửa vốn điều lệ của Vietcombank (hơn 47.300 tỷ đồng)", vị sếp nhà băng nói.

Vậy bên mua đất có bắt buộc phải trả bằng tiền mặt? Một lãnh đạo ngân hàng lớn trong nước cho biết, tiền thanh toán mua đất thường không phải tiền "tươi". Ngắn gọn thì một hoặc một số ngân hàng sẽ cho doanh nghiệp vay bằng cách nhận mảnh đất kia làm tài sản đảm bảo để nộp cho chính quyền TP HCM.

Ngân hàng nào tham gia thương vụ này sẽ trở thành nhân tố quan trọng. Bởi tiền từ ngân hàng là tiền gửi của dân và doanh nghiệp. Không phải ngẫu nhiên mà ngày 21/12/2021, Thủ tướng đã có công điện yêu cầu kiểm tra những trường hợp đấu giá có dấu hiệu bất thường, đồng thời rà soát việc ngân hàng cấp tín dụng cho đầu tư bất động sản. Động thái này, theo tôi, là kịp thời và cần thiết, đặc biệt với những người đang theo dõi diễn biến nền kinh tế để hoạch định đường đi nước bước của mình trong năm tới.

Nhìn rộng hơn trong bối cảnh nền kinh tế giai đoạn thích ứng an toàn hiện nay và về các năm tới, thị trường bất động sản Việt Nam đã và rất có thể tiếp tục biến động mạnh, đặc biệt sau ngày đấu giá thành công bốn khu đất vàng ở Thủ Thiêm tháng 12 này. Nó đặt ra một bài toán khác với nhà quản lý vĩ mô là làm gì để giá bất động sản không "nhảy múa" ở gần như mọi phân khúc?

Giá bất động sản "dậy sóng" mới chỉ là bề nổi của tảng băng chìm. Phía sau tảng băng ấy là "núi" tài sản quyền sử dụng đất khổng lồ đang thế chấp ngân hàng. Nhiều tài sản thế chấp sẽ được định giá lại. Tiền của ngân hàng có nguy cơ chảy thêm vào bất động sản, đẩy tín dụng bất động sản vượt ngưỡng an toàn, gây hệ luỵ khôn lường cho nền kinh tế.

Vì thế, chính sách vĩ mô làm gì để bất động sản không bắt nền kinh tế làm con tin, tôi mong đây là một trọng tâm trong hoạch định chính sách của năm 2022. Một phần giải pháp thực ra đã nằm trong công điện trên của Chính phủ, nếu nó được thực thi nghiêm túc.

Tôi chợt nghĩ đến những người đã di dời khỏi bán đảo này, những người đã nhận đền bù cho ngôi nhà, mảnh vườn của họ chỉ từ mấy triệu đến mấy chục triệu đồng một mét vuông. "Tiền đâu mua đất" không chỉ là câu hỏi của ai quan tâm đến thị trường bất động sản và tài chính mà còn đau đáu trong tâm tư những người chưa mua được một mái ấm che mưa nắng.